Статьи

16.06.2016

Техническое обслуживание инженерных систем

Инженерные системы – это комплекс оборудования, предназначенного для полноценного функционирования здания. Он включает в себя энергоснабжение, водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, вентиляцию, кондиционирование, противопожарное обеспечение. Залогом бесперебойной работы инженерных систем является своевременное техническое обслуживание. Объемы и сроки выполнения работ регламентируются нормативной или эксплуатационной документацией и не зависят от состояния оборудования. Для каждого объекта составляется план ТО с указанием периодичности его выполнения. Обязательно контролируется соответствие параметров системы нормативам, выполняются диагностика, замена отработавших ресурс комплектующих и мелкий ремонт, не требующий отключения системы на длительное время.

Виды и содержание работ

Ежедневные. Каждый день проводится визуальный осмотр оборудования и коммуникаций, чистка наружных поверхностей. При необходимости устраняются мелкие неисправности.

 Планово-профилактические. Производятся в соответствии с графиком без отключения системы. Они включают тестирование оборудования, проверку его соответствия нормативным характеристикам. Также могут выполняться подтяжка креплений и мелкий ремонт. В случае обнаружения серьезных неисправностей принимаются соответствующие меры вплоть до отключения системы.

Плановый текущий ремонт. Проводится с кратковременным отключением системы. Он требует разборки оборудования, чистки внутренних деталей, замены комплектующих, отработавших ресурс. Целью планового ремонта является недопущение аварийных отключений.

Сезонные. Некоторые виды инженерных систем работают в сезонном режиме, например таковыми являются системы отопления. Задача проведения техобслуживания заключается в подготовке оборудования и сетей к сезону.

Аварийные. Аварии – самое неприятное событие в работе инженерных систем. Грамотное ежедневное и планово-профилактическое обслуживание сводят к минимуму риск возникновения чрезвычайных ситуаций, однако не исключают их полностью. При аварийном отключении задачей персонала является восстановление работы системы в кратчайшие сроки. Это требует от работников быстрого принятия решений, проведения диагностики и устранения неполадок. Затраты на аварийный ремонт, как правило, значительно превышают расходы на профилактические работы, поэтому недопущение чрезвычайной ситуации является главной задачей ТО.

Специфика обслуживания разных инженерных систем

Электросети. ТО подразумевает проверку состояния проводки, изоляции, соединений, монтажных конструкций, оперативное отслеживание нагрузки и оценку соответствия работы электрооборудования техническим нормам.

Водоснабжение и отопление. Техобслуживание включает устранение перебоев в подаче воды, выявление и ликвидацию протечек, ремонт запорной арматуры.

Водоотведение. ТО предусматривает очистку канализационных труб от загрязнений, выявление и устранение протечек, при необходимости – замену вышедших из строя участков.

Отопление. Отличие обслуживания данных систем заключается в сезонности. Работы проводятся перед отопительным сезоном и включают осмотр труб, их очистку, измерение коэффициента теплоотдачи.

Вентиляция и кондиционирование. ТО предусматривает осмотр систем для выявления и ликвидации засорений, а также чистку воздуховодов и замену фильтров.

Слаботочные линии. К таковым относятся телефон, компьютерные коммуникации, сигнализация, и они тоже нуждаются в техническом обслуживании. Специфика заключается в том, что эти системы находятся на виду, поэтому работы должны проводиться аккуратно, чтобы не навредить эстетической составляющей.

Кто занимается обслуживанием

Техобслуживание инженерных систем проводится регулярно. Его проведением занимается либо специальный отдел предприятия, эксплуатирующего здание, либо аутсорсинговая компания. Преимущество первого варианта – в отсутствии зависимости от сторонних организаций, но и расходы на содержание штата сотрудников и необходимое оборудование могут оказаться серьезными. Аутсорсинг обойдется дешевле. Рациональным подходом является подписание единого договора на все виды работ. Специалисты с необходимой подготовкой могут обслуживать одновременно несколько систем. Важным аспектом ТО является ведение технической документации. Данные всех проверок и ремонтов заносятся в специальный журнал. По записям отслеживается текущее состояние оборудования и проведенные ремонты и замены запчастей.